Członkowie i mieszkańcy Spółdzielni Mieszkaniowych! Czy znacie podstawowe dane o działalności Spółdzielni Mieszkaniowej (SM), w której zasobach mieszkacie? O swoim Osiedlu, nieruchomości, budynku, mieszkaniu? Czy znacie swoje spółdzielcze prawa i obowiązki?
Podstawy prawne działalności każdej SM określają głównie ustawy: Prawo spółdzielcze (PS); o spółdzielniach mieszkaniowych (UoSM); o własności lokali (UoWL)
Ustawy regulujące funkcjonowanie SM wielokrotnie nowelizowano i nadal w wielu aspektach są ułomne.
Na przykład:
UoWL zawiera dobre zapisy wynikające z faktycznej własności lokali, jednak w zasobach SM właściciele mieszkań (tzw. odrębnych) są na mocy UoSM traktowani, jakby byli właścicielami niższej kategorii.
W zasobach SM Wspólnoty mieszkaniowe nie mogą powstać po wyodrębnieniu pierwszego lokalu w nieruchomości! Czyli tak, jak to się dzieje poza zasobami SM. Dopiero po wyodrębnieniu 100% lokali lub wolą większości, wg udziałów w nieruchomości.
Czy znacie swój tytuł prawny do zajmowanego lokalu?
Około połowy w zasobach SM to tzw. lokale spółdzielcze: lokatorskie lub własnościowe – one nadal są własnością spółdzielni, choć w całości spłacone, a własnościowe często nadpłacone przez mieszkańców!
Druga połowa lokali już jest własnością odrębną użytkownika – wtedy podatek od nieruchomości płaci się nie za pośrednictwem SM, a samodzielnie do miasta.
Użytkownicy spółdzielczych lokali, na swój wniosek, mogą dokonać przeniesienia własności z SM na siebie.
Koszt u notariusza ok. 1.000 zł (taksa notarialna, podatek, księga wieczysta) oraz nieco ponad 100 zł do SM za grunt wykupiony od miasta z bonifikatą. Wystarczy wypełnić wniosek i oddać w biurze SM.
Od aktywności Członków zależą konieczne zmiany w ich SM!
Wąska grupa dotychczas trzymająca władzę w każdej SM, dzięki zwiększeniu ilości Członków SM i ich aktywności – może zostać odsunięta od koryta!
Na przeszkodzie w zrewolucjonizowaniu działalności każdej SM, staje brak elementarnej wiedzy prawnej i przeświadczenie o braku możliwości skutecznego wpływu na istotne decyzje organów SM, w tym walnego zgromadzenia.
Niewiedza prawna bierze się z zawiłości pojęciowych oraz interpretacyjnych ustaw spółdzielczych i statutów SM.
Niemoc mieszkańców w zasobach SM wynika także z… oglądania się na innych! Tumiwisizm i przekonanie, że to inni mają za nich załatwić ich żywotne sprawy!
Jak zostać aktywnym Członkiem SM?
W 2017 roku zmieniono istotne zapisy UoSM. Zmiany przygotowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa wraz z bardzo korzystnymi dla mieszkańców poprawkami Senatu – z inicjatywy Lidii Staroń – obwiązują od 09.09.2017 r.
Z mocy tej nowelizacji UoSM, Członkami SM stali się wszyscy, dotąd nie będący nimi, a mający lokatorski lub własnościowy lokal.
Bez składania wniosku i bez jakiejkolwiek opłaty!
Zarządy SM niezbyt skore są do bieżącego informowania. Nowi, tak pozyskani Członkowie SM, z braku informacji zostali pozbawieni możliwości korzystania ze swych praw!
Obecnie właściciele lokali wyodrębnionych, którzy nie byli dotychczas Członkami SM, mogą złożyć deklarację członkowską bez jakiejkolwiek opłaty.
Co daje członkostwo w SM?
Na walne zgromadzenie Członków SM można mieć pisemne pełnomocnictwo od innego Członka.
Tylko obecni mają głos!
Ważkie decyzje powinna podjąć większość spółdzielców, a nie nikła mniejszość. Są tam też uchwalane uchwały, w tym zmiany w Statucie SM.
Nie tylko zarząd, lecz także Członkowie SM mogą przedłożyć wcześniej swoje projekty uchwał. Do tego wystarczy poparcie podpisami co najmniej 10 Członków.
Im więcej osób w zebraniu uczestniczy, tym lepiej.
Na corocznym walnym zgromadzeniu, co trzy lata, odbywają się wybory rady nadzorczej SM.
Rada powołuje Zarząd, ustala wynagrodzenia i w imieniu, i w interesie spółdzielców powinna niezależnie nadzorować całą administrację SM.
Chcesz współdecydować o swojej SM? Chodź i bądź aktywny na walnym zgromadzeniu Członków SM. Dwór prezesa z pewnością stawi się w 100 %!
Trzeba znać prawa członkowskie i korzystać z nich!
Każdy Członek SM ma prawo:
otrzymać bezpłatnie statut i regulaminy; otrzymać protokoły i uchwały organów SM; protokoły lustracji z ważnymi, ciekawymi załącznikami.
do udostępnienia umów i faktur na wszelkie usługi w tym remonty! Nie tylko odnośnie swej nieruchomości oraz z dowolnego okresu!
do wglądu i samodzielnego kopiowania wyżej wymienionych dokumentów – np. poprzez fotografowanie – bezpłatnie!
Kopie dokumentów Członek SM otrzymuje po 9 groszy za stronę.
Wybór formy i zakres udostępnienia dokumentów należy do Członka, gdy dowie się, ile stron zawiera dokument i pozna jego treść!
Każdy mieszkaniec może domagać się wydania Ewidencji kosztów eksploatacji i Ewidencji i rozliczenia funduszu remontowego swej nieruchomości za dowolnie wybrane lata. Każdy mieszkaniec może domagać się dokładnej Kalkulacji opłat mieszkaniowych. Według wszelkich możliwych szczegółowych tytułów kosztów, bez ogólników, do każdej pozycji opłat!
Indywidualne wnioski o udostępnienie dokumentów można składać w formie papierowej do biura zarządu – dwa egzemplarze, w tym jeden dla siebie dla potwierdzenia wpływu, bądź drogą elektroniczną.
Podobnie inne dowolne wnioski, pisma dotyczące funkcjonowania SM. Wnioski powinny zawierać dane identyfikujące członka oraz jasno sformułowaną treść.
Nie musi się podawać podstawy prawnej wniosku. Jednak w razie potrzeby może to być art. 8. 1 UoSM bądź inny. Liczba wniosków nie jest ograniczona. Zależy to od potrzeby zainteresowanego.
Ciekawe i wielce wymowne mogą okazać się odpowiedzi. Zakres wniosków jest bardzo duży. Do wyboru a bywa, że i do odkrycia przez zainteresowanego spółdzielcę.
Każdy Członek SM powinien mieć minimum wiedzy o faktycznym stanie funkcjonowania jego SM, by na walnym zgromadzeniu głosować z rozeznaniem!
Czy w latach 2002-2011 na bieżąco informowano mieszkańców ocieplanych budynków o kredytach i o premiach budżetowych na każdy budynek osobno?
O kosztach robót? O pomijaniu premii w rozliczaniu spłat z mieszkańcami? Itd.
Aby około 3% kworum nie podejmowało ważnych decyzji za ogół członków, a bywa, że o Twoim życiu decyduje jeszcze mniej Członków SM!
Warto wymieniać się z sąsiadami informacjami, bo zarządcy potrafią rozmaicie reagować i różnie traktować spółdzielców.
Oni niezbyt lubią komunikowanie się pomiędzy mieszkańcami.
Andrzej Cieślikowski